Disdetta del contratto d'affitto: il preavviso e la lettera

Hai trovato la casa nuova, o almeno hai deciso di cercarla. Prima del furgone, delle scatole e delle chiavi c'è una lettera, e da quella lettera dipende quanti affitti pagherai ancora su una casa in cui non abiterai più. Si scrive in dieci minuti, e il rischio è scriverla tardi.

Il preavviso per lasciare una casa in affitto si conta in mesi, non in settimane. E i mesi non partono dal giorno in cui decidi, ma da quello in cui il proprietario riceve la tua comunicazione.

Prima il contratto, poi la legge

Apri il contratto e cerca la parola "recesso". La legge sull'equo canone, che per questa parte vale ancora (legge 392 del 1978, articolo 4), permette alle parti di scrivere nel contratto che l'inquilino può andarsene in qualsiasi momento. In quel caso l'avviso va dato con lettera raccomandata almeno sei mesi prima della data in cui vuoi lasciare la casa.

Se la clausola c'è, leggi quanti mesi chiede e in che forma va mandata la comunicazione. Se non c'è, il contratto non ti lascia andare via quando vuoi, e restano due strade: i gravi motivi, di cui parla la sezione qui sotto, oppure la scadenza.

Alla scadenza le regole cambiano con il tipo di contratto. Nel classico quattro più quattro, la legge 431 del 1998 (articolo 2) dice che alla seconda scadenza, cioè dopo otto anni, ciascuna delle due parti può rinunciare al rinnovo con una raccomandata mandata almeno sei mesi prima. Se nessuno scrive, il contratto si rinnova da solo. I contratti transitori e quelli per studenti universitari hanno regole loro (articolo 5 della stessa legge): lì la riga sul recesso del tuo contratto conta più di qualunque regola generale.

I gravi motivi

Qualunque cosa dica il contratto, l'articolo 3 della legge 431 e l'articolo 4 della legge 392 dicono che l'inquilino, se ricorrono gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento, con un preavviso di sei mesi.

La legge però non elenca i gravi motivi. Se pensi di averne uno, scrivilo nella lettera con parole semplici e con le date: il proprietario deve poter capire di cosa si tratta. Se non lo riconosce, la discussione comincia da quella riga, e per una discussione così serve qualcuno che faccia questo di mestiere: un'associazione degli inquilini o un avvocato.

Una cosa che i gravi motivi non cambiano: i sei mesi restano sei mesi. Accorciarli si può solo d'accordo con il proprietario, e quell'accordo va messo per iscritto.

La lettera: cosa scrivere e come mandarla

La lettera non ha una formula. Deve contenere poche cose, ognuna scritta per esteso:

• il tuo nome e quello del proprietario, come sono scritti nel contratto;
• l'indirizzo dell'appartamento e la data in cui il contratto è stato firmato;
• che cosa stai facendo: recesso secondo la clausola del contratto, recesso per gravi motivi, oppure rinuncia al rinnovo alla scadenza;
• la data in cui lasci la casa;
• se invochi i gravi motivi, quali sono;
• la data della lettera e la tua firma.

Poi va spedita in un modo che lasci una prova. La legge parla di raccomandata, e quella con ricevuta di ritorno ti dice anche il giorno in cui la lettera è arrivata. L'articolo 1334 del codice civile dice che un atto come questo produce effetto da quando arriva a chi è destinato: i mesi si contano da lì, non dal giorno in cui la imbuchi.

La posta elettronica certificata vale come la posta tradizionale, salvo che la legge disponga diversamente (articolo 48 del Codice dell'amministrazione digitale). Vale solo se tutti e due avete un indirizzo di posta certificata: una mail normale non lascia nessuna ricevuta di consegna, e un messaggio sul telefono nemmeno. Se il contratto prescrive una forma precisa, usa quella.

Tieni copia della lettera e le due ricevute nella cartella del contratto.

Dopo la lettera: l'Agenzia delle Entrate e la data che regge tutto

Un contratto d'affitto è registrato all'Agenzia delle Entrate, e la sua chiusura anticipata va comunicata allo stesso ufficio entro trenta giorni, con il modello RLI. Lo dice la pagina dell'Agenzia sulla risoluzione dei contratti. Quando c'è un'imposta da pagare, e quando no, dipende dal regime che ha scelto il proprietario. Chiedigli chi fa la comunicazione e fatti mandare la ricevuta: è l'ultimo foglio di quella cartella.

Sulla data scritta nella lettera poggia ogni altra scadenza: le bollette da chiudere, il sopralluogo per la riconsegna, il furgone, le scatole. Il lavoro vero si concentra nelle ultime settimane, e per quelle c'è una lista di cosa fare e quando.

Anche le Cangubox si prenotano con due date, una per la consegna e una per il ritiro, e si possono fissare fino a 120 giorni in avanti. Con la data della lettera in mano sai quando devono arrivare: abbastanza prima del furgone da riempirle con calma, una stanza alla volta.

Quindi, in ordine: oggi cerchi nel contratto la clausola sul recesso. Poi conti all'indietro i mesi di preavviso dal giorno in cui vuoi uscire, e aggiungi qualche giorno per la posta. Scrivi la lettera e la spedisci con ricevuta di ritorno o per posta certificata. Quando torna la ricevuta, la data è fissata: da lì si costruisce il trasloco.